The Quebec Hotel Investment Conference took place on September 19th, 2024, at the InterContinental Montréal. It featured industry leaders discussing critical topics, including equity and debt financing, branded vs. independent hotels, development trends, and succession planning in family-owned hotels. The event brought attention to Quebec’s record capital investments, with a focus on green energy, electric vehicle battery production, and infrastructure projects that will benefit the Quebec hotel industry.
Photo courtesy of Big Picture Conferences
Overall, QHIC outlined a cautiously optimistic outlook for the Quebec hotel industry, highlighting both the potential for growth and the need for adaptive strategies to navigate regulatory and labour challenges. The event served as a call to action for hotel operators to embrace sustainability, innovation, and collaboration with government and financial institutions to secure long-term success. QHIC emphasized the need for ongoing investment in Quebec hospitality as hoteliers seek to modernize and keep pace with shifting market demands.
KEY ISSUES HIGHLIGHTED...
Economic opportunities: The province is experiencing significant capital inflows, including a $28 billion infrastructure fund over five years that aims to boost workforce development and hotel investments. Despite economic uncertainty, Quebec remains a key player in Canada's tourism and hotel industries, with expanding opportunities for both new builds and acquisitions.
Labour and regulatory challenges: The labour shortage was flagged as a critical issue, with hotel operators struggling to hire qualified workers, despite offering higher wages. Recent immigration caps on temporary foreign workers are further exacerbating the issue. Hoteliers are pushing for regulatory flexibility, especially regarding temporary workers and operational guidelines, such as pool supervision rules and no-show fees at hotel restaurants.
Tourism sector growth: Quebec's hotel industry has seen growth, with over 500 new hotel registrations in the past year due to legislative changes. Many of these additions involve integrating short-term rentals into the hotel classification. This shift reflects a broader trend of portfolio diversification among hotel owners, who are increasingly combining traditional hotels with vacation rentals to meet market demand.
Investment trends and market shifts: Experts in the investment panels discussed a growing interest in Quebec’s hotel market from both domestic and foreign investors. Transaction volumes are increasing, driven by the appeal of stable and high-growth assets. Notably, Quebec's regional hotel markets, especially those in the Laurentians and Eastern Townships, are attracting significant attention. This is due in part to the province's unique mix of small, independently operated hotels and larger branded properties.
Financing and lending environment: Discussions around financing underscored a competitive lending environment. While major financial institutions are showing a greater willingness to finance hotel projects, particularly for established operators, independent hotels face more challenges. The lending focus remains on strong operational performance, investor experience, and market potential. Current economic conditions, including anticipated interest rate cuts, are expected to further spur hotel acquisitions and developments in the coming years. Independent hoteliers often face skepticism from financial institutions, especially in secondary and tertiary markets. However, in creative urban areas or boutique settings, independent hotels can thrive. Branded hotels, on the other hand, often attract higher investment due to their perceived security and standardization, despite the costs of franchise fees, which can range from 10 per cent to 14 per cent of room revenue.
Consolidation and foreign investment: Industry consolidation is evident, with major players expanding their portfolios through acquisitions. This trend is supported by foreign investment, particularly from the United States and Asia, drawn to Quebec's relatively stable market and growth potential. While larger urban markets like Montreal and Quebec City see most of this activity, secondary markets are also garnering interest, particularly from investors seeking diversification.
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Operations - branded vs. independent hotels: The discussion highlighted the ongoing conversation around operating under a hotel brand versus remaining independent. Independent hotels in Quebec, which make up about 80 per cent of establishments, have shown resilience and profitability. However, branded hotels offer access to larger distribution networks, loyalty programs, and global recognition, which can drive higher revenues. The challenge for independent hotels is securing financing, as banks tend to prefer the stability offered by branded chains. Yet, Quebec’s ecosystem and support programs (such as Investissement Québec) provide opportunities for independent hoteliers.
Quebec’s unique market: Panelists emphasized Quebec’s distinct hotel market, which supports a higher percentage of independent hotels compared to other provinces. This is partly due to local preferences for unique, boutique experiences and a supportive financing environment for independents. Quebecers tend to favour local, independent establishments over global brands, which ties into cultural identity and pride.
Succession planning in family businesses: A significant portion of the conversation focused on the challenges and strategies of succession planning within family-owned hotel businesses. Several panelists shared personal experiences of gradually integrating the next generation into leadership roles. One key takeaway was that succession requires clear communication, planning, and, in many cases, external professional support to ensure a smooth transition. Family dynamics, mentorship, and exposure to various hotel management aspects were essential in preparing the next generation for leadership.
Sustainability and technological integration: The panel also touched on sustainability efforts and the growing importance of technology, particularly with the rise of automation and artificial intelligence in hotel operations. From reducing the environmental footprint to leveraging mobile check-in systems, the industry is evolving to meet modern expectations for efficiency and sustainability. Hotels are increasingly expected to adopt energy-efficient practices, both as part of their appeal to eco-conscious consumers and in alignment with broader government goals. However, financing for green projects remains a challenge, with more flexibility needed from lenders and government programs to support sustainable hotel developments. The future will likely see more investment in these areas as both customer demand and regulatory pressures increase.
Industry outlook: Looking forward, the panelists discussed expansion plans, with some focusing on growth within Quebec, while others are eyeing opportunities in Western Canada and the Maritimes. There was also mention of increased competition from European hotel brands entering the Quebec market, bringing a more creative and culturally aligned approach, potentially reshaping the landscape.
Rising renovation costs: The panelists noted that the costs of construction and renovation have surged since the pandemic, with some seeing increases of up to 50 per cent in materials and equipment costs. Renovations today can range from CAD 15,000 to $75,000 per room, depending on the scale.
Challenges of meeting brand standards: Hotel operators face pressure from international hotel brands to meet renovation timelines and standards. While adhering to brand requirements can be necessary, panelists highlighted the importance of balancing these demands with what is financially and operationally feasible, often opting to delay unnecessary updates.
Impact of renovations on client experience: Maintaining client satisfaction during renovations is crucial. Hotel operators must carefully balance the need for upgrades with the potential disruption caused to guests, as poor renovation management can damage a hotel’s reputation. Options like phased renovations can reduce guest inconvenience but require careful planning.
Supply chain disruptions and material sourcing: Experts pointed out that post-pandemic supply chain disruptions continue to affect material availability and costs, urging hoteliers to source materials early and consider alternative suppliers to avoid delays and inflated costs.
Return on investment (ROI): While renovations are necessary to stay competitive, calculating the return on investment can be difficult, especially for smaller upgrades. Renovation decisions should be driven by client demand and market positioning rather than just brand mandates. The panelists concluded that detailed planning, appropriate budgeting, and understanding client expectations are crucial to successful hotel renovations. Hoteliers were advised to assemble experienced teams and be open to creative approaches to mitigate the impact of rising costs and ensure renovations meet both financial and operational goals.
La Conférence sur l'investissement hôtelier au Québec (CIHQ) a eu lieu le 19 septembre 2024 à l’InterContinental Montréal. Elle a réuni des leaders de l'industrie pour discuter de sujets clés, notamment le financement par capitaux propres et dettes, les hôtels de marque versus les hôtels indépendants, les tendances en matière de développement et la planification de la relève dans les hôtels familiaux. L'événement a mis en lumière les investissements records en capital au Québec, en mettant l'accent sur l'énergie verte, la production de batteries pour véhicules électriques et les projets d'infrastructure qui profiteront à l'industrie hôtelière du Québec.
Dans l’ensemble, CIHQ a présenté une perspective prudemment optimiste pour l’industrie hôtelière du Québec, soulignant à la fois le potentiel de croissance et la nécessité de stratégies adaptatives pour surmonter les défis réglementaires et liés à la main-d'œuvre. L’événement a servi d’appel à l’action pour les exploitants d’hôtels, les invitant à adopter des pratiques durables, l’innovation et la collaboration avec le gouvernement et les institutions financières pour assurer un succès à long terme. QHIC a insisté sur la nécessité de continuer à investir dans l’hôtellerie au Québec, alors que les hôteliers cherchent à moderniser leurs installations et à répondre aux demandes changeantes du marché.
Opportunités économiques : La province bénéficie d’entrées de capitaux importantes, incluant un fonds d'infrastructure de 28 milliards de dollars sur cinq ans, destiné à stimuler le développement de la main-d’œuvre et les investissements hôteliers. Malgré l’incertitude économique, le Québec demeure un acteur clé dans les industries du tourisme et de l’hôtellerie au Canada, avec des opportunités croissantes tant pour les nouvelles constructions que pour les acquisitions.
Défis liés à la main-d’œuvre et à la réglementation : La pénurie de main-d’œuvre a été identifiée comme un problème crucial, les exploitants d'hôtels ayant du mal à embaucher des travailleurs qualifiés, malgré des salaires plus élevés. Les récentes limites sur l’immigration des travailleurs étrangers temporaires aggravent cette situation. Les hôteliers réclament plus de flexibilité réglementaire, notamment en ce qui concerne les travailleurs temporaires et les lignes directrices opérationnelles, telles que les règles de surveillance des piscines et les frais d’absence dans les restaurants d'hôtels.
Croissance du secteur touristique : L’industrie hôtelière québécoise a connu une croissance, avec plus de 500 nouvelles inscriptions hôtelières au cours de la dernière année, en raison de changements législatifs. Bon nombre de ces ajouts concernent l’intégration des locations à court terme dans la classification hôtelière. Cette évolution reflète une tendance plus large à la diversification des portefeuilles parmi les propriétaires d'hôtels, qui combinent de plus en plus les hôtels traditionnels avec les locations de vacances pour répondre à la demande du marché.
Tendances d’investissement et évolutions du marché : Les experts des panels d’investissement ont discuté de l’intérêt croissant pour le marché hôtelier québécois, tant de la part des investisseurs nationaux qu’étrangers. Les volumes de transactions augmentent, motivés par l’attrait d’actifs stables et à forte croissance. En particulier, les marchés hôteliers régionaux du Québec, notamment ceux des Laurentides et des Cantons-de-l’Est, suscitent une attention significative. Cela est en partie dû au mélange unique de petits hôtels indépendants et de grandes propriétés de marque dans la province.
Environnement de financement et de prêt : Les discussions sur le financement ont mis en évidence un environnement de prêt compétitif. Bien que les grandes institutions financières montrent une plus grande volonté de financer des projets hôteliers, notamment pour les opérateurs établis, les hôtels indépendants rencontrent plus de difficultés. Le financement est axé sur la performance opérationnelle solide, l'expérience des investisseurs et le potentiel du marché. Les conditions économiques actuelles, y compris les réductions de taux d’intérêt prévues, devraient encourager les acquisitions et les développements hôteliers dans les prochaines années. Les hôtels indépendants suscitent souvent un certain scepticisme de la part des institutions financières, en particulier dans les marchés secondaires et tertiaires. Cependant, dans les zones urbaines créatives ou dans les cadres de boutiques, les hôtels indépendants peuvent prospérer. Les hôtels de marque, en revanche, attirent souvent des investissements plus élevés en raison de leur sécurité perçue et de leur standardisation, malgré les coûts liés aux frais de franchise, qui peuvent représenter entre 10 pour cent et 14 pour cent des revenus des chambres.
Consolidation et investissement étranger : La consolidation de l’industrie est évidente, avec des acteurs majeurs qui élargissent leurs portefeuilles par des acquisitions. Cette tendance est soutenue par des investissements étrangers, notamment en provenance des États-Unis et de l’Asie, attirés par le marché relativement stable et le potentiel de croissance du Québec. Alors que les grands marchés urbains comme Montréal et Québec captent la majorité de cette activité, les marchés secondaires suscitent également de l’intérêt, notamment auprès des investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille.
Exploitation – hôtels de marque vs. hôtels indépendants : La discussion a mis en lumière le débat continu entre l'exploitation sous une marque hôtelière et le maintien de l'indépendance. Les hôtels indépendants au Québec, qui représentent environ 80 pour cents des établissements, ont démontré leur résilience et leur rentabilité. Cependant, les hôtels de marque offrent un accès à des réseaux de distribution plus vastes, à des programmes de fidélité et à une reconnaissance mondiale, ce qui peut générer des revenus plus élevés. Le défi pour les hôtels indépendants réside dans l’obtention de financement, les banques ayant tendance à préférer la stabilité offerte par les chaînes de marque. Toutefois, l’écosystème québécois et les programmes de soutien (comme Investissement Québec) offrent des opportunités aux hôteliers indépendants.
Le marché unique du Québec : Les panélistes ont souligné le marché hôtelier distinct du Québec, qui soutient un pourcentage plus élevé d'hôtels indépendants par rapport aux autres provinces. Cela est en partie dû aux préférences locales pour des expériences uniques et de type boutique, ainsi qu'à un environnement de financement favorable pour les indépendants. Les Québécois ont tendance à privilégier les établissements locaux et indépendants plutôt que les marques mondiales, ce qui est lié à leur identité culturelle et à leur fierté.
Planification de la relève dans les entreprises familiales : Une partie importante de la discussion a porté sur les défis et les stratégies de la planification de la relève dans les entreprises hôtelières familiales. Plusieurs panélistes ont partagé leurs expériences personnelles sur l'intégration progressive de la prochaine génération dans les rôles de direction. Un point clé à retenir est que la relève nécessite une communication claire, une planification et, dans de nombreux cas, un soutien professionnel externe pour assurer une transition en douceur. Les dynamiques familiales, le mentorat et l'exposition à divers aspects de la gestion hôtelière sont essentiels pour préparer la prochaine génération au leadership.
Durabilité et intégration technologique : Le panel a également abordé les efforts en matière de durabilité et l’importance croissante de la technologie, notamment avec l’essor de l’automatisation et de l’intelligence artificielle dans les opérations hôtelières. Qu'il s'agisse de réduire l'empreinte environnementale ou d'utiliser des systèmes de check-in mobiles, l'industrie évolue pour répondre aux attentes modernes en matière d'efficacité et de durabilité. On s'attend de plus en plus à ce que les hôtels adoptent des pratiques écoénergétiques, tant pour attirer les consommateurs soucieux de l'environnement que pour s'aligner sur les objectifs gouvernementaux plus larges. Cependant, le financement des projets écologiques reste un défi, avec un besoin de plus de flexibilité de la part des prêteurs et des programmes gouvernementaux pour soutenir les développements hôteliers durables. L’avenir verra probablement davantage d’investissements dans ces domaines, car la demande des clients et les pressions réglementaires augmentent.
Perspectives de l’industrie : En se tournant vers l'avenir, les panélistes ont discuté des plans d'expansion, certains se concentrant sur la croissance au Québec, tandis que d'autres envisagent des opportunités dans l’Ouest canadien et les Maritimes. Ils ont également mentionné la concurrence accrue des marques hôtelières européennes entrant sur le marché québécois, apportant une approche plus créative et culturellement alignée, susceptible de redéfinir le paysage.
Augmentation des coûts de rénovation : Les panélistes ont noté que les coûts de construction et de rénovation ont fortement augmenté depuis la pandémie, certains observant des hausses allant jusqu’à 50 pour cent des coûts de matériaux et d’équipements. Aujourd’hui, les rénovations peuvent coûter entre $15,000 et $75,000 par chambre, selon l’ampleur des travaux.
Défis liés au respect des normes de marque : Les exploitants d'hôtels subissent des pressions de la part des marques hôtelières internationales pour respecter les calendriers de rénovation et les normes. Bien que le respect des exigences des marques puisse être nécessaire, les panélistes ont souligné l'importance de concilier ces demandes avec ce qui est financièrement et opérationnellement réalisable, optant souvent pour retarder les mises à jour non nécessaires.
Impact des rénovations sur l’expérience client : Maintenir la satisfaction des clients pendant les rénovations est crucial. Les exploitants d'hôtels doivent équilibrer soigneusement le besoin de modernisation avec le potentiel de perturbation pour les clients, car une mauvaise gestion des rénovations peut nuire à la réputation de l’hôtel. Les options comme les rénovations par phases peuvent réduire les inconvénients pour les clients, mais nécessitent une planification minutieuse.
Perturbations de la chaîne d'approvisionnement et approvisionnement en matériaux : Les experts ont souligné que les perturbations post-pandémie de la chaîne d’approvisionnement continuent d'affecter la disponibilité des matériaux et les coûts, exhortant les hôteliers à s'approvisionner en matériaux à l'avance et à envisager des fournisseurs alternatifs pour éviter les retards et les coûts gonflés.
Retour sur investissement (ROI) : Bien que les rénovations soient nécessaires pour rester compétitif, calculer le retour sur investissement peut être difficile, surtout pour les petites améliorations. Les décisions en matière de rénovation doivent être motivées par la demande des clients et le positionnement sur le marché plutôt que simplement par les exigences de la marque. Les panélistes ont conclu que la planification détaillée, la budgétisation appropriée et la compréhension des attentes des clients sont essentielles à des rénovations hôtelières réussies. Les hôteliers ont été invités à constituer des équipes expérimentées et à être ouverts à des approches créatives pour atténuer l’impact de la hausse des coûts et s’assurer que les rénovations atteignent à la fois des objectifs financiers et opérationnels.
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